Αναστασία Δ. Ξεπαπαδέα: Κτηματολόγιο και πανδημία

Σύμφωνα με τους ψηφισθέντες νόμους και τις διαδοχικές ΚΥΑ που έχουν εκδοθεί από την έναρξη της πανδημίας μέχρι σήμερα, ορίζεται μεταξύ άλλων ο τρόπος λειτουργίας δημοσίων υπηρεσιών, προκειμένου να διασφαλίζεται η προστασία της δημόσιας υγείας αφενός και αφετέρου να εκπληρώνεται το κατά προορισμόν έργο της οικείας υπηρεσίας, σύμφωνα με το Σύνταγμα και το νομικό πλαίσιο που τη διέπει.

Ειδικότερα, ως προς τα κτηματολογικά γραφεία και υποθηκοφυλακεία της Επικράτειας, σύμφωνα με την ισχύουσα σήμερα ΚΥΑ, αρ. Δ1α/Γ.Π.οικ.: 6877 (ΦΕΚ Β’ 341) και ειδικότερα για τα έμμισθα, άμισθα υποθηκοφυλακεία, πάσης φύσης κτηματολογικά γραφεία και υποκαταστήματα του φορέα «Ελληνικό Κτηματολόγιο» ορίζεται μεταξύ άλλων ότι: «Επιτρέπονται οι συναλλαγές, καθώς και ο έλεγχος των αρχείων, αποκλειστικά σε επείγουσες περιπτώσεις και κατόπιν ραντεβού, σύμφωνα με τους ειδικότερους όρους που προβλέπονται σε απόφαση του Προϊσταμένου του καθ΄ύλην αρμοδίου υποθηκοφυλακείου, κτηματολογικού γραφείου ή υποκαταστήματος του Φορέα «Ελληνικό Κτηματολόγιο», που τοιχοκολλάται στην είσοδο της υπηρεσίας και αναρτάται στην ιστοσελίδα της, εφόσον διαθέτει. Στην απόφαση αυτή ορίζονται και όλες οι αναγκαίες λεπτομέρειες για τη λειτουργία της υπηρεσίας, ο μηχανισμός ελέγχου, προκειμένου να αποφευχθούν φαινόμενα συνωστισμού εντός της υπηρεσίας, η τηρητέα διαδικασία για τον αερισμό των κοινοχρήστων χώρων της, καθώς και κάθε άλλο αναγκαίο μέτρο για την ασφαλή λειτουργία της, που τηρούνται υπ΄ ευθύνη του Προϊσταμένου, εν όψει της πανδημίας του κορονοϊού COVID-19. …. Επίσης, για τα ίδια κτηματολογικά γραφεία και υποκαταστήματα, όπου προβλέπεται και παρέχεται ηλεκτρονική υπηρεσία αίτησης καταχώρησης εγγραπτέων πράξεων, με σχετική απόφαση του ΔΣ του Φορέα κατά το ν. 4512/2018, αυτή εξακολουθεί να λειτουργεί υπό τις προϋποθέσεις της παρούσας, ήτοι σε περιπτώσεις επείγοντος και κατόπιν ραντεβού, υπό τους ειδικότερους όρους που προβλέπονται σε απόφαση του Προϊσταμένου του καθ΄ ύλην αρμοδίου κτηματολογικού γραφείου ή του υποκαταστήματος του Φορέα «Ελληνικό Κτηματολόγιο».

Προκύπτει ευχερώς από τα ανωτέρω ότι τα υποθηκοφυλακεία και κτηματολογικά γραφεία – ευλόγως – εξακολουθούν να λειτουργούν για τις επείγουσες μόνο περιπτώσεις και κατόπιν ραντεβού, με απόφαση του Προϊσταμένου του οικείου γραφείου, ο οποίος υποχρεούται δι΄ αυτής να καθορίσει όλες τις αναγκαίες λεπτομέρειες για την λειτουργία της υπηρεσίας του και με την οποία αυτονοήτως πρέπει να διασφαλίζεται η σύννομη κατά τις οικείες διατάξεις λειτουργία της. Ειδικότερα, τα υποθηκοφυλακεία και κτηματολογικά γραφεία είναι επιφορτισμένα να διασφαλίζουν τις αρχές της δημοσιότητας και της προτεραιότητας των προσκομιζομένων προς καταχώριση πράξεων. Ως αρχή της δημοσιότητας νοείται η δυνατότητα αυτοπρόσωπης έρευνας των σχετικών βιβλίων από κάθε ενδιαφερόμενο που έχει έννομο συμφέρον, μετά ή δια του δικηγόρου του και η έκδοση πιστοποιητικού ή αντιγράφου από τον αρμόδιο προϊστάμενο. Ως αρχή της προτεραιότητας νοείται η προτίμηση της προγενέστερης κατά χρόνο εγγραφής, σε περίπτωση περισσοτέρων εγγραφών του ίδιου ακινήτου (prior tempore potior jure = ο κατά χρόνο προηγούμενος ισχυρότερος κατά το δικαίωμα).

Οι αρχές αυτές υπαγορεύονται από την ανάγκη ασφάλειας των συναλλαγών και προστασίας των συμβαλλομένων και -κατά μείζονα λόγο – η αρχή της χρονικής προτεραιότητας ανάγεται στην ανάγκη αποτροπής σοβαρών κινδύνων, αφού κάθε χρονική καθυστέρηση εγκυμονεί τον κίνδυνο περαιτέρω μεταβιβάσεως του ακινήτου ή επιβάρυνσής του με βάρη που θα το συνοδεύουν, καθώς οι μεταγραπτέες πράξεις δεν έχουν αναδρομική ισχύ (δηλ. από το χρόνο στον οποίο καταρτίστηκαν) αλλά ενεργούν για το μέλλον. Έτσι, εκτός από την περίπτωση της μεταγραφής δήλωσης αποδοχής κληρονομιάς ή κληροδοσίας, κατά τις οποίες η κυριότητα ή άλλο εμπράγματο δικαίωμα επί των κληρονομιαίων ακινήτων θεωρείται ότι αποκτάται από το χρόνο επαγωγής της κληρονομιάς, σε όλες τις άλλες περιπτώσεις η κυριότητα παραμένει στον δικαιοπάροχο έως και τη μεταγραφή/καταχώριση της οικείας μεταβιβαστικής δικαιοπραξίας, γεγονός που καθιστά την τήρηση της εν λόγω αρχής ως προεξάρχουσας σημασίας για την θωράκιση των συναλλαγών και των εμπραγμάτων δικαιωμάτων των δικαιούχων.

Η σημασία της τήρησης της αρχής της χρονικής προτεραιότητας επιβεβαιώνεται άλλωστε και από τις δημοσίας τάξεως διατάξεις του Αστικού Κώδικα, με τις οποίες ρυθμίζονται ειδικότερα οι περιπτώσεις κατά τις οποίες, είτε πολλές μεταγραφές συρρέουν την ίδια ημέρα, είτε περισσότερες μεταγραφές συρρέουν για το ίδιο ακίνητο (άρθρ. 1205, 1206, 1207), οπότε προβλέπεται και προσδιορίζεται επακριβώς στο νόμο η διαδικασία μεταγραφής τους, προκειμένου να υπάρχει διαφάνεια, ασφάλεια και δυνατότητα ελέγχου της τήρησης της ορθής χρονολογικής σειράς, με προτιμώμενη πάντοτε κατά το νόμο την αρχαιότερη, ακόμη «και κατ΄ ελάχιστο χρόνο», πράξη. Εν προκειμένω, στην τρέχουσα δυσχερή συγκυρία την οποία διανύουμε και κατά την οποία τα κατά τόπους υποθηκοφυλακεία και κτηματολογικά γραφεία λειτουργούν μερικώς, προς εξυπηρέτηση μόνο των επειγουσών περιπτώσεων και «κατόπιν ραντεβού», σύμφωνα με τις διαδοχικά εκδοθείσες ΚΥΑ, εγείρεται το ερώτημα κατά πόσον διασφαλίζεται η σύννομη λειτουργία τους και, συγκεκριμένα, η τήρηση της αρχής της χρονικής προτεραιότητας, λαμβάνοντας υπόψη ότι οι σχετικές εγγραπτέες πράξεις των προϊσταμένω δεν συνιστούν απλώς τυπικές πράξεις, αλλά πράξεις «δημόσιας αρχής», δια των οποίων συστήνονται, αλλοιώνονται ή/και καταργούνται εμπράγματα δικαιώματα.

Καθώς ο κανόνας είναι ότι τα υποθηκοφυλακεία και κτηματολογικά γραφεία δεν διαθέτουν ιστοσελίδα ή/και διεύθυνση ηλεκτρονικού ταχυδρομείου, καθίσταται προφανές ότι στον παρόντα χρόνο η επικοινωνία με τους ενδιαφερόμενους – επαγγελματίες και πολίτες – για το κλείσιμο των ραντεβού πραγματοποιείται τηλεφωνικώς. Καταρχάς δεν χρειάζεται να σχολιάσουμε περαιτέρω τη δυσκολία της τηλεφωνικής επικοινωνίας καθαυτής υπό τις συγκεκριμένες συνθήκες, λόγω του μειωμένου προσωπικού με το οποίο λειτουργούν τα κατά τόπους γραφεία, του αυξημένου αριθμού τηλεφωνικών κλήσεων που δέχονται καθημερινώς, την έλλειψη περισσότερων τηλεφωνικών γραμμών κλπ., γεγονός που από μόνο του προκαλεί δυσχέρεια στην τήρηση της αρχής της προτεραιότητας, διότι «κλείνει» πρώτος ραντεβού αυτός που κατορθώνει νωρίτερα να «πιάσει γραμμή» και, άρα, η τήρηση της χρονικής προτεραιότητας επαφίεται περίπου σε «τυχαίο γεγονός».

Αλλά και στο επόμενο στάδιο, όταν δηλ. η τηλεφωνική επικοινωνία με το αρμόδιο γραφείο καταστεί εφικτή, το «κλείσιμο του ραντεβού» δεν ακολουθεί κάποια ρυθμισμένη, τυπική διαδικασία. Έτσι, εκτός του επωνύμου του καλούντος (που συνήθως θα είναι κάποιος δικηγόρος), δεν καταχωρούνται τα στοιχεία που εξατομικεύουν την κάθε εγγραπτέα πράξη, δηλ. το ονοματεπώνυμο του αιτούντος/δικαιούχου, ο αριθμός και το είδος της προς καταχώριση πράξης, το ΚΑΕΚ του ακινήτου, αλλά ούτε η ημερομηνία και ώρα της τηλεφωνικής κλήσης, επομένως, ούτε στο στάδιο αυτό μπορεί να γίνει έλεγχος τήρησης της ορθής χρονικής σειράς. Όταν δε πραγματοποιηθεί το ραντεβού (3 ή 4 εβδομάδες μετά), η πράξη θα καταχωρηθεί με την ημερομηνία προσκομιδής της. Συνεπώς, οι συγκεκριμένες υπηρεσίες, στις οποίες έχει ανατεθεί η καταχώριση συνταγματικώς κατοχυρωμένων ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων και η εξυπηρέτηση σκοπού ευρύτερου δημοσίου συμφέροντος, λειτουργούν στη φάση αυτή χωρίς τα εχέγγυα που θέτει ο νόμος για την τυπική και ουσιαστική διασφάλιση της αρχής της χρονικής προτεραιότητας και κατ΄ επέκταση χωρίς δυνατότητα ελέγχου της νομιμότητας των διενεργούμενων από αυτές εγγραφών και εμπράγματων μεταβολών.

Καταφανώς, οι σχετικές αποφάσεις των Προϊσταμένων των κτηματολογικών γραφείων και υποθηκοφυλακείων, στο βαθμό που δεν καθορίζουν με σαφήνεια και πληρότητα τους όρους και τις προϋποθέσεις για τη διασφάλιση και ουσιαστική τήρηση της νομιμότητας κατά την καταχώριση των εγγραπτέων δικαιωμάτων και την απαρέγκλιτη εφαρμογή της αρχής της χρονικής προτεραιότητας, υπό τις παρούσες έκτακτες συνθήκες λειτουργίας τους, είναι ελλιπείς και εσφαλμένες κατά περιεχόμενο, παράγοντας σοβαρή ανασφάλεια και κινδύνους για τις οικείες συναλλαγές.

Είναι δε απορίας άξιον πώς η ψηφιοποίηση των διαδικασιών του κράτους, η οποία κατά τρόπο εντυπωσιακό επιταχύνθηκε τους τελευταίους μήνες εν μέσω πανδημίας, δεν πρόταξε το μείζονος σημασίας για την συναλλακτική και οικονομική ζωή της χώρας ζήτημα της απρόσκοπτης συνέχισης της (σύννομης) λειτουργίας των κτηματολογικών γραφείων και υποθηκοφυλακείων, προκειμένου να θωρακιστεί η νομιμότητα των διενεργούμενων καταχωρίσεων και μεταβολών, που καταρχήν διέπονται στο σύνολό τους από δημοσίας τάξεως διατάξεις.

Είναι παρά ταύτα σημαντικό να γίνει αντιληπτή η παράλειψη αυτή και, με τη συνδρομή των αρμοδίων φορέων και υπηρεσιών, η Πολιτεία να μεριμνήσει για την αποκατάσταση της ομαλότητας και της ασφάλειας των οικείων συναλλαγών, με διαδικασίες τυπικές και δεσμευτικές για το σύνολο της επικράτειας, πριν εκδηλωθούν προβλήματα και παθογένειες, οι οποίες θα είναι δύσκολο να αντιμετωπιστούν εκ των υστέρων.

Αναστασία Δ. Ξεπαπαδέα, Δικηγόρος, Διαμεσολαβήτρια CEDR

Ακολουθήστε το dikastiko.gr στο Google News και δείτε πρώτοι όλες τις ειδήσεις

Διαβάστε όλες τις τελευταίες ειδήσεις από την Ελλάδα και τον Κόσμο στο dikastiko.gr