Η υπόθεση (Α128/2025) αποτελεί ορόσημο για τις αποζημιώσεις που σχετίζονται με τη δέσμευση ακινήτων για λόγους προστασίας της πολιτιστικής κληρονομιάς.
Ακίνητα εντός αρχαιολογικού χώρου: Το ιστορικό της υπόθεσης
Σύμφωνα με το ιστορικό της υπόθεσης, το οποίο ανέδειξε η ιστοσελίδα dimokratiki.gr, ο αιτών έχει την κυριότητα κατά το 1/3 ακινήτου συνολικής έκτασης 1.959,13 τ.μ. στην περιοχή Ιαλυσού Ρόδου, το οποίο εντάσσεται στον αρχαιολογικό χώρο του μινωικού και μυκηναϊκού οικισμού.
Το ακίνητο είχε ενταχθεί στο ρυμοτομικό σχέδιο του 1971 ως οικοδομήσιμο. Το 1984 είχε εκδοθεί σχετική οικοδομική άδεια για κατασκευή πολυκατοικίας. Ωστόσο, η ανοικοδόμηση ανεστάλη μετά από απόφαση της Εφορείας Αρχαιοτήτων λόγω αρχαιολογικών ευρημάτων.
Το 1995, με προεδρικό διάταγμα, η ιδιοκτησία βρέθηκε εκτός σχεδίου πόλης για λόγους προστασίας, κάτι που καθιστά το ακίνητο μη οικοδομήσιμο και δέσμιο της αρνητικής πολεοδομικής μεταχείρισης από το κράτος.
Παρά τις δεκαετίες ακινησίας και την αδυναμία αξιοποίησης του ακινήτου, η Διοίκηση καθόρισε την αποζημίωση για την πενταετία 2009-2014 μόλις στα 810,70 ευρώ.
Ο αιτών κατέθεσε αίτηση ακύρωσης, υποστηρίζοντας πως η Διοίκηση αγνόησε τη μακρόχρονη πολεοδομική μεταβολή και τη βεβαιωμένη οικοδομησιμότητα της περιοχής.
Το Συμβούλιο της Επικρατείας έκανε δεκτή την αίτηση, στηλιτεύοντας την πλημμελή αιτιολόγηση της Διοίκησης.
Στην απόφασή του το ΣτΕ επισήμανε πως η Διοίκηση βασίστηκε αποκλειστικά στο ισχύον καθεστώς, όπως αυτό καθορίστηκε με το Π.Δ. της 08.08.1995, παραλείποντας να εξετάσει ότι η ιδιοκτησία είχε ρητώς οικοδομήσιμο χαρακτήρα πριν τις αρχαιολογικές παρεμβάσεις και απαγορεύσεις.
Η απόφαση υπογραμμίζει τις υποχρεώσεις της Διοίκησης όταν προβαίνει σε περιορισμούς της ιδιοκτησίας λόγω πολιτιστικής προστασίας. Σύμφωνα με τη νομολογία του ΣτΕ και τις επιταγές του άρθρου 24 παρ. 6 του Συντάγματος και του άρθρου 17 ΕΣΔΑ, η επιβολή περιορισμών συνεπάγεται υποχρέωση αποζημίωσης.
Συγκεκριμένα, το Δικαστήριο έκρινε ότι το ακίνητο είχε πρόδηλη οικοδομησιμότητα, είχε εκδοθεί οικοδομική άδεια και η Διοίκηση γνώριζε –μέσω και του εγγράφου της Κτηματικής Υπηρεσίας Δωδεκανήσου– την υψηλή αντικειμενική αξία του, η οποία ανερχόταν στα 224.305,15 ευρώ. Η αποζημίωση των 810 ευρώ δεν ανταποκρινόταν σε καμία περίπτωση στο πραγματικό οικονομικό βάρος της ιδιοκτησιακής δέσμευσης.
Το ΣτΕ όχι μόνο ακύρωσε την επίδικη απόφαση, αλλά διέταξε και την αναπομπή της υπόθεσης στη Διοίκηση για νέα, σύννομη κρίση, βασισμένη στην ειδική πολεοδομική ιστορία του ακινήτου και την πραγματική ζημία του ιδιοκτήτη. Πρόκειται για μία απόφαση-σταθμό που ξεκαθαρίζει πως η αποζημίωση για περιορισμούς ιδιοκτησίας δεν μπορεί να καθορίζεται με γενικεύσεις και αυθαίρετες υποθέσεις.
Το ΣτΕ επιβάλλει στον δημόσιο τομέα να αναγνωρίσει την ιστορική συνέχεια της πολεοδομικής αντιμετώπισης των ιδιοκτησιών, προστατεύοντας ουσιαστικά τα περιουσιακά δικαιώματα των πολιτών. Παράλληλα, υπενθυμίζει ότι η προστασία της πολιτιστικής κληρονομιάς δεν μπορεί να γίνεται με μηδενικό κόστος εις βάρος των πολιτών.
Η απόφαση 128/2025 αφήνει σοβαρές αιχμές για τη μέχρι σήμερα πρακτική του Υπουργείου Πολιτισμού και των υπηρεσιών του. Η υπερβολικά χαμηλή αποζημίωση και η έλλειψη ουσιαστικής αξιολόγησης των πραγματικών δεδομένων του ακινήτου αποτυπώνουν μία γραφειοκρατική και μη ρεαλιστική προσέγγιση.
Πλέον, η Διοίκηση καλείται όχι μόνο να επανεκτιμήσει την υπόθεση του αιτούντος, αλλά και να αναθεωρήσει τον γενικότερο τρόπο με τον οποίο προσεγγίζει τις αποζημιώσεις για περιοχές αρχαιολογικού ενδιαφέροντος.